什么是豪宅？方迪房地产发展有限公司董事长穆秀仁认为，衡量豪宅的标准有五个：私密性、独栋、大户型、奢华以及功能完善。
豪宅可谓是最大的消费奢侈品。在中国，奢侈品消费方兴未艾，盯着高消费群落的经理人会告诉你：中国的千万富翁有30万人，而亿万富豪则超过1万，他们的钱必须得有个消费的出口，所以需要开发商有想象力，知道这些人想把钱花在什么地方。
正因为这种消费群体的存在，和这种消费需求的浮出水面，被誉为豪宅的别墅市场方兴未艾。随着国土资源部“禁独令”的出台（国家正欲调整楼市产品结构，日前“别墅用地禁批”的规定向市场发出了信号：严格控制高档住宅尤其是豪宅的供应量），不少投资者看准时机，纷纷将投资目光转向豪宅。业内人士预计，“禁独令”后，沈阳别墅市场消费需求将增加，别墅将迎来又一次发展的新机会。
沈阳的别墅市场，东陵这一片最繁花似锦。不可复制的地段优势和山水资源，以及针对“世园会”政府进行的“大手笔”配套设施投入使开发商纷纷抢占这一块“蛋糕”。今年两大别墅项目“方迪”和“兰乔圣菲”在东陵陆续开盘，一个是地段绝版，另一个将是档次突新。从在售别墅结构和新推产品的档次和价位上可以看出，注重纯居家型的生活经济型别墅时代已经过去，用于度假或投资的更大户型，更加完善、奢华的经营型度假型别墅正在成为市场主流。在资源、人文、市场等大环境支撑的不断催生下，别墅新区的新贵一族正在萌芽，他们把传统意义的别墅区不断放大与扩张，其景观资源、区域优势及产品规划比传统别墅区还要优越。
东部别墅市场，谁是真正豪宅？
方迪山庄
近乎奢侈的生态美景
豪宅指数：★★★★
目标客户：社会“金领”
类型与风格：单体独栋；
北美风格
规模与规划：项目占地16万平米。拟开发108栋，一期35栋46户现已峻工。会馆面积6000平米。英国阿特金斯设计事务所规划设计。
户型与价位：一期35栋户型以286——747平米为主，首推10户均价8000元左右。总价200——800万元。
竞争优势：奇缺的自然资源是方迪的绝对优势。
■ 作为世博园的背景区，周围有国家森林公园、东陵公园、海洋公园和冰川动物乐园五大自然园区。园内的非人工溪水，山峦叠障的确是沈阳绝无仅有的环境。
■ 与沈阳唯一的独有栖息保护区鸟岛比邻而居。
■ 距浑河岸最近处30米，最远处500米。
■ 借助地块的植被优势，园区内保留了128株参天古树，有的古树甚至就在房子旁边。
销售情况：16日开盘。目前已售出5套左右。
奥林匹克花园
沈阳最大别墅社区
豪宅指数：★★
目标客户：社会中产阶级以上人群
类型与风格：TOWNHOUSE；山地别墅
规模与规划：项目坐落于世博园南侧，园区总占地面积66万平米，是沈阳最大的别墅社区。会馆面积6100平米。澳大利亚COX建筑设计；新大陆建筑设计院景观设计。
户型与价位：户型以180-240平米为主，均价每平米4200元左右。总价在80——100万。
竞争优势：“让奥林匹克文化走向大众”，国际奥委会主席罗格如是说。“旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家”。联排别墅作为经济型别墅，同时适应了客户的个性化、私密性的要求，另外一套联排别墅的总价款仅相当于市内同等面积平层住宅的价格。
■ 开发商信誉。奥园是全国连锁的“Townhouse”，沈阳的奥园是全国第19家，也是东北地区的第一家，总结了前18家的经验，产品更加精益求精。
■ 人气。奥园的人气较旺，人文环境较好，虽然没有单体独栋的完全私密，但“Townhouse”的形式更加适合国情，邻里之间可以融洽相处，入住奥园的不少业主在这里找到了生意上的合作伙伴和朋友。
■ 社区成熟。奥园历经3年的配套建设与改善，社区已初步成熟。
■ 投资潜力巨大。现在买别墅的人群无非有两种用途，一是居住二是投资。据奥园的置业顾问介绍，很多买奥园的消费者并不是把这里当成第一居所。作为第二居所，这里的投资潜力巨大：一是这里将成为东部别墅区的绝版地块，2003年土地大限以后，不可能再有开发商像奥园一样在东部大块拿地。二是天然环境的“绝版”，奥园的北门和植物园南门是对接的，这样的地块是不可复制的。
销售情况：项目一期500栋已售罄，目前入住30%；
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万科兰乔圣菲
万科兰乔圣菲别墅还未开盘，不过在刚结束不久的房交会上早已先闻其声，据了解，万科兰乔圣菲邀请到了知名的美国JWDA建筑设计事务所来作总体规划，将这个别墅项目定位为美国圣地亚哥市兰乔圣菲小镇所代表的MISSION风格高级社区。所谓MISSION风格是指加州早起流行的西班牙传教士建筑风格。万科兰乔圣菲的户型将以300平米以上为主，均价万元总价将达到上千万以上，最高有可能成为沈阳目前最高端的别墅住宅。
预计豪宅指数：★★★★★
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东部别墅现状调查
沈阳市70%的别墅项目分布在东部和南部，西北部仅有金色高尔夫外商别墅、加州阳光等几个项目。
目前东部别墅共6家，其中在售的2家，还有1家即将在年底前开盘。奥林匹克花园、辉山别墅、山地艺墅、维也纳等项目已售罄。
“自然环境向东看”已成为业内人士的共识。正是资源优势的差异性让东部别墅阵营独领风骚。但是，别墅是一种综合性的产品，规划设计、物业水平、文化氛围等都影响到它的品质与价值。值得欣慰的是，今年新上市的别墅项目在同质化中破茧而出，个性和品质更加突出，相信“高端”和“豪华”将成为东部别墅的主题。
[专家支招]
蓝春教你选别墅
[蓝春档案] 清华大学建筑学院建筑学学士、城市规划硕士；业内知名专家、北京英才房地产开发有限公司董事长
区域选择：交通便利是第一
一般选择位于交通便捷的城市边缘地带。距离市中心10～20公里，距离市中心的车程在30分钟左右的区域为佳。
产品选择：面积不要过大
户型面积300平方米以内为佳。面积在200~250平方米的独栋别墅,目前是一个稀缺产品,也是市场上最受欢迎的产品。
三面庭院最好用
别墅通常的设计是开敞花园、房子居中，但这样非常不人性化，因为别墅左右间距通常6米，房子在花园中居中布局，它的侧花园只有3米，基本上没法用；所以最好是三面围合的庭院布局。所谓三面围合，是指别墅背靠一面院墙，退让出更为完整宽敞的侧院面积。
车位不是小问题
很多别墅设计了室内停车库，但销售时是算面积的，也就是说这个车库是花了30万～40万元买来的，非常不划算，在使用中，很多客户将车库改作储藏室、书房等，所以选择时要问清车库是否算销售面积，或者干脆选择不做室内车库的别墅。 文/本报记者 徐宁宁 摄/本报记者 汤华湃（部分图片） |
